弹子石国际迎宾半岛又一重大项目正式开工！
近日，2022年重庆市级重点项目“国瑞·长嘉外滩城市综合体”在南岸区南滨路举行了开工奠基仪式。这意味着，重庆国际迎宾半岛迎来了区域建设的新进展。
今年以来，除了这座投资100亿元的城市综合体项目动工外，区域内交通、商业、金融、教育等建设也动作频频，片区热度居高不下。
弹子石板块是否即将迎来价值大爆发？
带着疑问，上游新闻笔者特别采访到了重庆市规划局原副总工程师、国家注册高级规划师、高级建筑师李世煜，结合当下楼市形势，从城市规划和发展角度，对弹子石板块价值作了深度分析。
▲长嘉外滩城市综合体开工奠基仪式
弹子石国际迎宾半岛，正在书写新的故事线
早在2020年，在“两江四岸”核心区的项目建设铺排中，重庆就抛出了“国际迎宾岛”。
其中提到，在弹子石区域提升“长嘉汇”，在原洋人街地块做靓“长江梦中心”，在寸滩大桥南桥头区域写意“国际迎宾岛”。从而奏响南滨路“启、承、转、合、开、新”的交响曲，充分展现重庆“山、江、湾、峡、岛、城”的大美画卷。
接着，2020年4月，在“两江四岸”提升工程中，弹子石成为打造重庆“山水城市会客厅，历史人文风景眼”的重心；2020年9月，长嘉汇国际金融中心启动，弹子石是落地中国西部金融中心的核心；2021年7月，“国际消费中心城市”选定，弹子石是夜经济和度假经济承载地……
弹子石近两年正迎来全新的城市定位和发展机会。为何弹子石会有如此多高规格、大手笔的开发思路？
▲南滨路实景图
李世煜在分析弹子石国际迎宾半岛时提到，在90年代到00年代，重庆的确是把弹子石当作一个城市服务区来打造。但是随着城市的远拓发展，把既是主城核心区、又是两江四岸核心区的弹子石利用起来已经是大势所趋。
“弹子石拥有得天独厚的区位优势，处于长江和嘉陵江两江汇流的交点，是两江汇流的最佳观赏点之一。而且弹子石这一带，还有深厚的历史文化积淀，是重庆最早的开埠地之一。目前，南滨路保留了80%的开埠历史资源。例如安达森洋行、立德乐洋行、卜内门洋行、法国水师兵营等。”李世煜认为，不论从政治、经济、历史、文化、地理位置来看，弹子石都是一块不可多得的宝地，它的价值是毋庸置疑的，只是还未被更多重庆人认识。
“隔江相望，西北方向就是朝天门，再往北看，依次就是江北嘴、寸滩、溉澜溪，弹子石的视野里几乎都是城市高价值区域。反过来，当重庆人从朝天门、江北嘴眺望过来，弹子石也必须能与之媲美，甚至更美。”李世煜透露，弹子石在官方规划里，主要就是商务、商业中心区。而且因板块沿江，岸线较长，所以也规划了很多品质比较高的居住区。
▲弹子石老街实景图
再加上，弹子石现在交通也越来越方便，寸滩长江大桥、郭家沱长江大桥已通，北向连接通道——黄桷沱长江大桥已完成了正式动工前的准备工作，腾龙立交部分匝道也已经开通，缩短了往返南岸弹子石片区至江北区、渝北区的通行时间，发展前景可期。
楼市新周期下，弹子石或成为核心人居地
“伴随着区域交通现状的极大改善和提升，弹子石与其他区域联动性的增强，也势必将推动区域整体价值攀升。”李世煜如是说。
特别是在楼市新周期下，居住回归核心，重庆的房产价值序列第一站也将回归核心区。由此，弹子石在重庆核心区的人居价值，也将实现大提升。理由有三：
一是，城市的发展外拓，一定是有边界的。北京城市规划设计研究院李伟、伍毅敏曾研究发现，50公里已成为世界城市发展的新边界：1980年，东京、纽约两个都市圈在经历近一个世纪的扩张后，其长轴半径均稳定在50公里附近。
试问，重庆城市外拓发展到水土之后，还能发展到静观吗？发展到龙兴之后，还能发展到石船吗？50公里，基本就是一座城市外拓发展边界的极限。
二是，买房逻辑突变。以前喜欢买新区，就能买赢的逻辑，在今天，行不通了。
三是，北上广深的“扩张发展到回归核心”路径，我们重庆也会再走一遍。
▲图源/铭腾机构
李世煜认为，如果前面20年，重庆城市发展外拓的逻辑，是增加广度和宽度，那么今天，广度和宽度到了一个极限之后，城市的逻辑，就已经开始变为厚度和高度了。
而弹子石板块具备这样的厚度与高度。毕竟再往北走，至中央公园、水土，是越走越远了，而弹子石区域距离解放碑，也就是3-5公里左右，不管怎样都还是在主城核心区范围之内，仅凭这一点也应该对弹子石充满信心。
再者，能体现片区价值的，最重要的是留白土地的量与质。 “弹子石、解放碑、江北嘴作为主城核心金三角，目前江北嘴和朝天门到解放碑这两大片区的开发已经高度饱和，三大城市CBD中，只有南滨路弹子石段有潜在的空间和土地支撑未来发展。”李世煜说到。
除了已搬迁的洋人街，将打造成约70万方的城市综合体，弹子石东部、鸡冠石一带，大部分土地也均已进入征收及拆迁阶段，拟规划修建民用住宅和商业建筑。并且，在年初，南岸区公布了2022年度土地供应计划，6块土地中有3块在弹子石东，且平均容积率仅为1.6。从城市发展角度来看，大量的低密土地供应已经证明了区政府对弹子石尤其是弹子石东部打造低密住宅区的重视程度。
“弹子石是一块宝地，一定要用最先进的理念，合理的去规划道路、住宅品质以及生态、景观走廊。”李世煜强调，现在弹子石大量土地留白在东部，那么弹子石东部的低密住宅区，一定程度上将重塑“两江四岸”核心高端住区的“价值壁垒”，吸引城市高净值人群陆续回流，盘活区域活力。
▲弹子石功能分区示意图
重识弹子石价值，已有央企在悄悄冒尖
对核心资产的殷切渴求，在大洗牌时代会显得尤为激烈；对人居品质的极致追求，只会因那些少数的、真正的核心资产而得以实现。
而如今，该到了重新评估弹子石价值的时候了。
恰在此时，已有央企“慧眼识珠”，凭借过人的战略眼光，率先进驻弹子石东部，成为区域先行者，落下弹子石东部一号作品——保利·麓谷林语。
▲保利·麓谷林语意境图
项目凭借实力超群的“三把斧”，将全城购房者的目光锁定于此：
第一斧：核心区稀缺大盘
保利·麓谷林语，距离弹子石城市核心直线距离约2公里，连接弹子石和广阳岛区域弹广路的中段，坐拥长嘉汇和广阳岛两大城市名片，是绝对的城市发展核心。
对照最近几年，重庆主城核心区出让的地——渝中半岛已经连续近4年没有住宅用地出让了；观音桥从2017年至今，5年时间只出让了4、5宗地；老沙区同样一地难求，最近10年仅成交约12宗住宅用地，平均每年成交1块左右。可见核心区的稀缺程度。
而弹子石东部，因为是两江四岸的核心留白区，得以打造约40万方的低密改善大盘。
第二斧：多维度高价值资源
何为多维度？
保利·麓谷林语近万方的自带商业解决了业主的基本生活所需，还就地利用慈母山温泉城里面的天然矿泉水井和医疗热矿泉井两眼温泉，打造专为业主服务的温泉会所。
同时，站在自家房子里，就能看到一线的长江阔景；项目内部有南山休闲步道，可直通南山和慈母堂。
而除了上述天然美景之外，保利还会在这里代建约4万方的森林公园。
第三斧：产品的高改善价值
江、山、林、泉资源汇集，才将保利·麓谷林语的品质提升到了城市中不可忽视的地步。
产品本身，也凭创新的爬山叠墅退台设计让人眼前一亮，建面约165平方米的瞰江叠墅是三叠里的中叠产品，也是保利·麓谷林语产品力的最佳体现。
▲别墅效果图
一侧花园，一侧露台，电梯和花园双入户，五室两厅设计足够住下三代同堂。约6.5米面宽的餐客厅和约2.6米宽的U形厨房让别墅一楼充满家的温馨。二楼几乎跟餐客厅一样大的主卧套间，衣帽间、浴室宽敞明亮。二楼次卧也可以做成一个大的套间，同样拥有专属的浴室与衣帽间。
▲建面约142平方米上叠户型图
建面约142平方米的上叠户型，瞰江揽山。两个阳台一个露台和飘窗全部算进了赠送面积，二楼约6.5米的主卧套间比中叠的更方正。
▲建面约142平方米下叠户型图
相同建面的下叠产品则拥有超大环绕花园，稍加设计布置，就能将卧室置于森林中心，沉浸式的享受自然之美。
此外，还有建面91平方米到120平方米的洋房产品。
建面约91平方米的洋房产品有一个约8米长的大阳台，超长采光面设计，每一间房都朝向同一面采光，三室两厅户型，做到近88%的得房率，同类产品中也十分少见。
▲建面约99平方米洋房户型图
建面约99平方米的洋房带来4房设计，空间运用灵活。如果是三口之家，可以考虑减少一个房间，将客厅面宽拓展至与阳台相同的约7.1米，这样就有了充分的公共活动空间。同时整个户型动静分区用心设置，布局合理，可以承载“三世同堂”的幸福生活。
结语：
重大项目的动工、交通路网的完善、高规格规划的出台，今天的弹子石，正在逐渐走上新的舞台。但是目前部分人对这里的光明未来还没“反应过来”。
正是因为还有人没“反应过来”，才使得你有机会入场。规划热区，核心区，实力央企的品质改善项目，如果价格也有优势，一旦犹豫错过，失之交臂的可能不止“两江四岸”核心的繁华生活，还有这座城市中真正江、山、林、泉汇聚的稀缺核心资产。
